전세사기 최소보장제 11월 10일 신청 시작｜보증금 3분의 1은 보장, 누가·언제·얼마 받는지 정리

전세사기 피해자를 위한 '최소보장제' 신청이 11월 10일부터 시작됐습니다. 제도 자체는 11월 13일부터 공식 시행되지만, 한국토지주택공사(LH)가 그보다 사흘 앞서 온라인 사전 신청을 받기로 했습니다. 국토교통부가 9일 발표한 내용을 보면, 경매 등으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에도 못 미치는 피해자에게 그 차액을 현금으로 채워 주는 것이 핵심입니다.

이런 발표가 나오면 늘 "나도 받을 수 있나", "언제 신청해야 하나"라는 질문이 뒤따릅니다. 다만 이 제도는 대상과 신청 시기가 피해자마다 꽤 다르게 갈립니다. 정부 발표와 LH 안내를 기준으로 확인할 순서대로 정리했습니다.

최소보장제는 두 갈래로 나뉩니다

최소보장제는 지난 5월 개정·공포된 전세사기피해자법에 따라 도입된 제도입니다. 국토부 설명에 따르면 크게 '최소지원금'과 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 '선지급·후정산'으로 구성됩니다.

최소지원금은 피해자가 경매나 공매 배당, 임대인 변제 같은 방법으로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 부족분을 지급하는 방식입니다. 여기서 말하는 피해회복금에는 경매 배당액, 임대인 등에게서 돌려받은 금액, LH의 경매차익 지원액, 임대료 재정지원액이 모두 포함됩니다. 국토부가 든 예시를 보면 보증금 1억 원 중 경매 배당으로 1,000만 원을 회수했고 다른 회복금이 없다면, 3분의 1인 약 3,333만 원에서 1,000만 원을 뺀 2,333만 원을 추가로 받을 수 있습니다.

선지급·후정산은 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자, 대표적으로 신탁사기 피해자를 위한 장치입니다. 이런 경우는 일반 전세사기와 달리 경·공매 배당으로 보증금을 회복하기 어렵고 시간이 오래 걸리는 문제가 있었습니다. 그래서 피해주택 처분이 끝나기 전이라도 보증금의 3분의 1을 먼저 지급하고, 나중에 LH의 주택 매입 등으로 차익이 생기면 추가로 정산하는 구조입니다. 기존에 돌려받은 금액이나 임대료 재정지원액이 있다면 그만큼은 빼고 지급됩니다.

같은 계산 방식을 신탁사기 사례에 적용해 보면 이해가 쉽습니다. 보증금이 1억 5,000만 원이라면 3분의 1은 5,000만 원입니다. 아직 경매가 시작되지 않았고 돌려받은 돈이 전혀 없다면 이 5,000만 원을 먼저 받을 수 있고, 그동안 임대료 재정지원 등으로 받은 금액이 있다면 그만큼을 뺀 나머지를 받는 식입니다. 실제 금액은 개인별 회복금 내역에 따라 달라지므로, 이 숫자는 구조를 이해하기 위한 예시로만 보시면 됩니다.

지원 대상은 '피해자 결정'을 받은 사람부터

대상은 전세사기피해자법에 따라 피해자로 결정된 사람, 그리고 보증금이 5억 원 이하이면서 임대인의 보증금 반환 의도가 없었다는 점이 확인돼 피해자 등으로 인정된 임차인입니다. 이 가운데 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 사람이 지원을 받습니다. 선지급금은 무권계약 피해자 중 같은 조건을 갖춘 사람이 대상입니다.

즉 아직 피해자 결정을 받지 않았다면 최소보장제 신청보다 피해자 결정 절차가 먼저입니다. 결정 신청은 거주지 관할 시·도와 전세피해지원센터를 통해 안내받을 수 있습니다. 한 가지 눈여겨볼 점은 제도 시행 전에 이미 경·공매가 끝난 피해자도 지원 대상에 포함된다는 것입니다. 연합뉴스가 전한 국토부 설명에 따르면 과거에 배당이 끝났다고 해서 제외되지 않습니다.

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신청 시기는 사람마다 다릅니다

가장 헷갈리는 부분이 신청 시점입니다. 최소지원금은 LH가 피해주택을 매입하는 경우라면 경매차익 산정이 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다. 그 밖의 경우에는 피해주택의 경·공매 배당이 끝나거나 주택 매각이 완료된 이후에 신청합니다. 반대로 선지급금은 피해주택이 경·공매로 팔리기 전까지 신청하는 것이 원칙입니다. 결국 내 주택이 지금 어느 단계에 있는지에 따라 신청할 수 있는 항목이 달라집니다.

경기도 전세피해지원센터가 정리한 안내를 보면 LH에 피해주택 매입을 요청한 피해자에게는 LH가 신청 방법을 따로 안내할 예정이라고 합니다. 매입 요청을 해 둔 분이라면 개별 안내를 기다리면서 공고문을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

LH 청약플러스에서 셀프 검증부터

온라인 신청은 11월 10일부터 LH 청약플러스의 '최소보장(전세피해)' 메뉴에서 할 수 있고, LH 지역본부 현장 신청은 11월 13일부터 가능합니다. 같은 메뉴에 '셀프 검증하기' 기능이 있어서, 로그인한 뒤 본인이 지원 대상인지와 어떤 방식으로 신청해야 하는지 먼저 확인해 볼 수 있습니다.

서류는 미리 챙겨 두면 시간이 줄어듭니다. 공통으로 지원금 신청서, 피해자결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증, 피해주택의 등기사항전부증명서가 필요합니다. 신탁사기 피해자는 신탁원부를, 최소지원금 신청자는 배당표나 배분계산서를 추가로 내야 하고, 임대인에게 일부라도 돌려받은 돈이 있다면 그 내용을 보여 주는 서류도 함께 제출합니다.

결정까지 걸리는 시간과 이의신청

LH는 신청일로부터 90일 안에 지급 여부를 결정해 서면이나 전자적 방법으로 알려 줍니다. 서류 보완이 필요하면 30일까지 늘어날 수 있습니다. 결정에 동의하기 어렵다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청을 할 수 있습니다. 신청부터 지급까지 몇 달이 걸릴 수 있으니, 대상이라면 서둘러 접수해 두는 편이 낫습니다.

제도가 이제 막 시행되는 단계라 세부 운영 기준은 공고문을 통해 구체화되거나 바뀔 수 있습니다. 피해자 입장에서 지금 가장 중요한 것은 내가 받을 수 있는 금액과 시점을 정확히 아는 일입니다. 자세한 기준은 LH 청약플러스 공고문과 LH 콜센터(1600-1004)에서 다시 확인하시길 권합니다.